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任志强称楼市去库存只能炸楼并非空穴来风

发布时间:2021-01-08 02:15:21 阅读: 来源:盆栽厂家

中金网

中国央行官网在2月2日公布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。文件指出,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

对于这次政府出台的房地产宽松新政,各界对此的期待并不高。交银国际首席策略师洪颖表示,中国51亿平方米的在建住宅物业可以轻松地使中国的住房拥有率饱和至100%。我们面临的是房地产投资增长的极限。降低首付也将无济于事。国君地产表示,不宜过高估计地产新政。

政府为了房地产去库存所做的政策调控可以说已经接近尾声,现在只差最后财政补贴购房了。2015年12月份,为了鼓励农民工进城买房,中共中央政治局召开会议,分析研究2016年经济工作,其中提到“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”如今,又对非限购城市降低首付。

但是,中国房地产的问题是供给过量以及超出普通消费群体承受能力的销售价格。最新公布的房地产数据显示,2014年末的商品房待售面积是62169万平方米,2015年末的商品房待售面积71853万平方米。显然,过去一年中,房地产去库存工作做的饼不理想。从数据看,库存量反而越来越多。任志强在“乐居创新峰会”上表示,“当前库存量已经接近7亿平方米,该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多平方米,写字楼和公建2亿多平方米,同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说,只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”

中国因为贫富差距较大,两极分化现象严重。三、四线城市多数居民消费能力不足。而过高的房价已经超出了大部分人的消费能力范围。在目前的房价水平下,市场已经饱和,不存在其他消费需求。因此,即使政府出台再多的宽松政策也没有任何意义。因为市场已经饱和了。

任志强称的“只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”其背后有其经济逻辑。在供给过剩的情况下,开发商所能做的选择只有三个:囤积、降价、炸楼。

囤积。目前许多房地产开放商的资金链都不健康,随时都处于断裂的危机。中小房地产商有的已经出现了举债度日的情况。去年社科院曾发布报告称,消化我国国内的房地产库存需要约8年时间。对于房地产开放商来说,等8年显然不现实。

降价。房地产开放商目前的利润率其实并不高,利润高源自体量基数庞大。对于房地产开发商来说,最主要的成本是购地成本。我国房地产价格居高不下的主要根源其实是土地价格升高。如果房地产开放商降价贱卖,其结果只会是亏本运营,最终只是慢性死亡。

炸楼。这其实是短期内快速恢复市场供求平衡的唯一办法。供给下降形成新的供需平衡。

炸楼看似是非常残酷、不人道的行为,但对于房地产开放商来说是无奈之举。不过,因为我国的特殊情况,许多房地产项目采取的是银行贷款运作或社会融资众筹模式。因此,要炸楼就意味着大量的坏账和违约,而且还会引发社会矛盾。所以,笔者对于我国房地产行业的未来十分悲观,因为碍于体制及前期胡乱操作已经到了无药可救的地步。

最后,有一点需要明确。许多民众目前抱怨的住不起房问题的责任绝对不在私人房地产开放商。因为许多房地产开放商是私人企业,私人企业就是为了赚钱,保障民生是政府和国企的责任。任志强的观点属于词粗理不糙。

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