任志强说一线与三四线差距将拉大

吕舒扬

在刚刚开幕的博鳌房地产论坛上，尽管已经退休，但“任大炮”任志强仍对中国房地产市场发表了一番独到评论。以下是由融360整理的任志强演讲实录。

地方政府为什么限制土地供应

今年我们看到地方政府里某些地方已经开始限制土地，从国土资源部总量是限制的，比如说北京，总量的目标比去年下降了1/3还多，接近1/2。而供应量到6月底只完成了年度计划的22%，差得很远。

就是因为他们觉得价格要卖得低了就赔了，要还地方债，北京6000多亿的地方债，其中3600亿是跟土地相关的，其它地方也差不多，所以他们一定要卖高价才行，在土地上涨的时候，他们才会增加土地供应量。

一线城市房价仍有回涨空间

我们也可以看看几年发生的变化，房价三起三落的大高潮，这一轮实际上是第三落的最低潮开始往回走。5月底开始第一次出现了库存不是增长，而是下降。价格也是，五六月份开始回升了。

但是很多人以为这表示房价直接往上涨，其实并不是。现在这种状态叫做“降幅收窄”，也就是说现在房价涨幅不是在正负零以上，我们估计正负零以上要到9月份以后，就是在现有的销售势头不断上涨的过程中，可能会在9月份以后恢复到正负零以上，现在还在正负零以下。

一二三四线城市的差距巨大，所以中国房地产政策不能一刀切，我们可以看到上半年首先反弹的是一线城市。在一线城市的投资和施工面积都开始上升，所以从投资的角度来说，略有回升的主要是一线城市。

四个一线城市占比非常大，从总分量上来说，大概要占到17%左右，占的比例非常大。

从施工面积来看，我们看到三四线城市的施工面积还是持续下滑的，所以我们说6月份和5月份相比，有接近4%的开工面积的回升，主要是在一线城市开始反弹了。四个一线城市都迅速开始反弹，所以从施工面积上拉出来的结果就是，城市之间的分化开始加剧。

从土地购置情况也可以看出来，一二三四线城市之间的差别巨大，主要反弹的还是一线城市，二线和三线城市还没有恢复。

三西线城市或吞调控苦果

从历史的规律来看，一线城市反弹以后，可能要到三个月左右才传导到二线城市，然后再用一个季度左右传导到三四线，所以每一次调控的时候，都是因为一二线城市价格很高，三四线城市还没开始涨就调控了，房价又掉下来了，等下一次再涨上来的时候，他们又是刚开始涨的时候又掉了，所以三四线城市每次想往上走的时候就被调控了。

所以历次的调控政策，损失最大的其实不是一二线城市，就像刚才陈启宗讲的，香港这么小的地方有这么多人，所以它的房价跌一次之后紧接着涨一次，因为每一次跌的时候，就吸引更人进入，有更多人进入，到反弹的时候就更猛烈。

我们现在看到的问题也是这样，当政府出台了一项政策，限制特大城市和大城市，希望我们的城市化主要依赖于小城镇的时候，就往往导致事与愿违，一线城市价格迅速上涨。

我们再看，从商品房销售从负变正的过程中，一线城市最为明显，而二三线城市刚刚开始。

5月份的时候很多媒体都担心，三四线城市房地产市场上不来，从6月份的统计报表可以看出，中部地区和西部地区销售由负转正，5月份是东部地区正增长，现在6月份，三个地区都变成正增长，说明什么？说明东部和中部地区并没有太多的二线城市，主要以三四线城市为主，但是他们已经有转变。所以我们认为后期可能所有的城市都会逐步回升。

涨幅最小的和涨幅最大的差别也在于，三四线城市还低潮的时候，一线城市已经迅速回暖。所以一线城市非常明显的暴露出来，尤其是深圳，它拉动了一线城市增长幅度的指数是非常高的，它已经超过了18%。

因此城市之间差别是所有开发商需要严重注意的，并不是所有城市都用一个数据可以替代。但是国房景气指数刚刚开始回升，它有了这样一个反弹。

从经济下行的压力来看，房地产市场并不能挽救整个宏观经济都回到更好的发展阶段。但是从我们的居民购房意愿来看是上升的，而且上升的幅度是很快的。

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