瞧一瞧：买学位房户口被占用买家要退款卖家喊冤

随着优质学位的紧缺，近年来国内不乏购买学位房者，随之引发的纠纷也日渐增多，家长江某为此烦透了心。

由于学位房的户口被占用，江某提出要退回已交的购房定金，却不想遭到卖家汪某的拒绝。7月8日，东莞市第一人民法院审结此案，判令汪某退回江某1万元的定金。

卖房合同写明须保证没占用学位

莞城建设小学是东莞为数不多的省一级学校之一，其学位也备受不少家长的青睐。2013年5月21日，原告江某(买方)、被告汪某(卖方)及被告某联房地产公司(经纪方)，就买卖位于莞城区运河东三路兰蔻公寓某号房的事宜签订一份《房地产买卖合同》。合同中明确约定，该物业总楼价为人民币453800元，卖方必须保证没占用本物业户口学位。

合同签订当天，由于所带现金不够，原告江某只支付了1万元定金给被告汪某，并表示剩余定金尽快支付。可在签订合同第二天，江某从他人处偶然了解到，案涉物业的户口被人占用着，遂立即与汪某及房产中介交涉，经核实发现案涉物业的户口被一手业主周某占用着。在汪某介入交涉后，周某于2013年6月28日将户口迁出案涉物业。

可这一交涉结果并未令江某满意。江某主张，其购买案涉房屋的目的是为了户口迁入案涉物业以便让孩子能入读建设小学，但案涉房屋户口被一手业主占用着，不能保证其户口迁入案涉物业，因此其不同意继续履行合同。

江某还认为，由于两被告隐瞒了案涉房屋户口的真实情况，提供了虚假的情况，违反合同约定，房地产H5模板
导致其小孩不能在2013年秋季入读建设小学，造成合同目的不能实现，因此原告有权解除合同，并要求两被告退还1万元定金及支付违约金。

被告汪某对此喊冤称，其本人确实没有将户口迁入案涉物业，在发现户口被一手业主占用后，自己也积极与一手业主交涉，并于2013年6月28日让一手业主迁出案涉物业，原告完全可以根据莞城街道小学招生简章规定在2013年8月25日补办入学手续。被告汪某认为违约方是原告江某，因原告没有按照合同约定支付定金及首期购楼款，因此汪某反诉要求江某支付违约金等。

庭审期间，被告汪某明确表示同意解除案涉合同，并变更第二项反诉请求为没收定金1万元。

双方主张违约均未获支持

法院经审理认为，案涉房地产买卖合同履行受阻的原因是案涉物业的户口被一手业主占用着，而出现这一问题并非被告汪某主观过错造成的。

法院同时指出，原告购买案涉房屋的目的是让其小孩能够入读建设小学，但在签订合同第二天即发现案涉物业户口已被占用，直至6月28日一手业主将户口迁出案涉物业，历经了一个多月，且这期间户口问题一直处于不确定能否及时迁出的状态，原告基于担心及考虑到不能及时迁入户口的风险而不同意履行支付剩余定金及首期购房款并要求解除合同的行为具有合理性。

最终，法院认为，案涉合同的履约障碍并非原告江某及被告汪某过错形成，却对双方的履约构成影响，导致双方没有如约履行，不符合合同中约定的违约条款适用的情形，因此原告江某及被告汪某要求对方承担违约责任，不符合合同约定，也没有法律依据，法院均不予支持。由于原、被告签订的房地产买卖合同已解除，因此被告汪某应将收取的1万元定金退还给原告。(记者/黄少宏通讯员/廖蔚实习生/周采妍)

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