任志强说楼市为什么不会弱

吕舒扬

在刚刚开幕的博鳌房地产论坛上，尽管已经退休，但“任大炮”任志强仍对中国房地产市场发表了一番独到评论。以下是由融360整理的任志强演讲实录。

房地产投资下滑的原因在银行

我们来看今年上半年的房地产情况。第一个是投资，很多人都关注投资，尤其是连平和樊纲都说了房地产投资下滑对中国经济的影响。

从历史上看，只要房地产投资高于固定资产投资的时候，我们的GDP都是上升的阶段，凡是房地产投资低于固定资产投资比例的时候，都是下降的阶段。

这一轮房地产投资的下降，导致固定资产投资的持续下滑，这两者之间关系是密切的，原因是因为房地产投资的体量太大了，我们大概占到20%多的比重。现在我们的房地产投资增速下跌很大，所以对宏观经济的影响是非常大的。

为什么房地产投资在持续下滑？其中一个重要的问题是资金来源问题。这里我们可以看到，个人按揭贷款和国内贷款，像连平刚才提到了，银行给了很大的支持。

但是我们分析了一下，个人按揭贷款大部分在二级市场，一级市场比例很低，所以从总的情况来看，在资金来源里头，银行对房地产投资是少的。

但为什么央行对房地产投资比重是很高的，或者说数量很大呢？大部分进入到一级开发和政府手里，进了保障性住房里，但是它也在房地产类。我刚才跟连平讨论，他说给一级开发贷款是最保险的，一级开发至少还有土地在，银行认为不容易出坏账，所以他就把大量的资金转过来，所以开发商手里没有钱。

要想让投资增长，开发商手里没钱怎么能增长？所以从资金来源关系可以看出来，当我们不能从银行获得更多资金支持的时候，你要想超出总量投资是很难的。

土地决定今年房市不会弱

土地是一个重要的因素，它的供应也是在持续下降。从2011年宏观调控之后，就出现了一个大幅下降，一直延续到2012年。所以在2012年的时候，我曾经说2013年的房价会暴涨，很多人不信，他说你凭什么说2013年暴涨？就是因为之前土地供应大量的负增长，所以2013年增长了，到2014年的时候我们看到又是土地的持续下降，这应该是开发商对市场的一个调节的功能，当库存大量存在的时候，一定会减少土地购置，因为钱都压在库存的房子上。

然后大家知道有这么多库存没卖出去，你也不可能扩大生产，所以减少开工和减少土地购置，是开发商用市场化的办法来对抗政府不良政策的一个重要条件。

你不是限制需求吗，我们就减少需求，你要把需求放开了，我们就扩大供给。所以当政府没有完全取消对需求的限制的时候，大家也不会迅速增加供给。

今年土地购置是减低的，另外一个新开工也是持续下降的。这个新开工在6月份略有回升，5月份是接近负20%，6月份是负16%，提高了4个点。其中最重要的是一线城市在快速回暖中增加了新开工，而二三四线城市新开工增加没那么大。

销售方面，2012年4季度我们出现了一个低潮，很多人很灰心，认为今年会掉下来，其实我们在去年年底做的报告里就提到，今年我们预计销售会好于去年，2014年是我们历史上第二个高峰年，达到12.6亿平方米，2013年是最高，是13亿多，今年到现在为止是3%的增长，如果超过了5%，就会超过2013年。

2014年比2013年差9000多万平方米，在12亿里面就占5%到6%左右，如果今年在去年的基础上超过了5%到6%的增长就超过了13亿，这样该很可能超过2013年的销售总面积。

在早上我们就说了，销售增长是历史最好的时候，是不是会更好一点呢？不是。因为今年的销售增长依赖于价格的低，价格没有出现高峰，即使是在某些城市出现了温和的反弹，略有回升，但是价格仍然是很低的。

利率下降利好房市

另外，非常重要的一个条件就是利率。当利率下降的时候，对购房者来说，100万贷款大概能省很多钱，高利率的时候100万贷款要增加很多，里外相差30多万利息，所以利息的下降对城市发展来说，尤其是对房地产发展是非常好的事情。

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